Algo pasa con Macy’s

Macy’s es un gran negocio, pero también podría ser una gran inversión. El hedge fund Starboard Value explicó en “Unlocking Value at Macy’s” publicada el 11 de enero las varias oportunidades que tiene la cadena norteamericana para retribuir a sus accionistas.

La fórmula no es nueva. Este fondo activista, conocido por sus inversiones en Yahoo! o Tessera Technology, ha calculado el valor de los activos inmobiliarios Macy’s y ha buscado el sistema de conseguir más beneficios. A partir de su estrategia, podría multiplicar el precio de sus acciones por más de dos.

Macy’s es una gran cadena de almacenes de Estados Unidos, que también vende a través de las marcas Bloomingdale’s y Bluemercury. Fundada en el año 1929, Macy’s está calificada por la empresa de auditoría Deloitte como la minorista de productos de moda más grande del mundo. Su tienda más emblemática se encuentra en Herald Square, entre la sexta avenida y la calle 34 de la Isla de Manhattan, en Nueva York.

Aunque los resultados de la empresa han sido buenos en los últimos años, Starboard Value ha observado las cualidades de los inmuebles de Macy’s. El conjunto de centros comerciales, más su edificio en Herald Square y otros locales emblemáticos, suman un total de 565 edificios.

A precio de mercado, el hedge fund valora estos activos por 20.724 millones de dólares y observa que no se monetizan como se merecen:

Valor de las Propiedades de Macy's

   
La estrategia de Starboard Value para Macy’s

¿Qué estrategia puede implantar Macy’s para obtener mayor rendimientos de sus operaciones y, a la vez, aprovechar el gran paquete inmobiliario que tiene entre sus activos?

Hay un plan, exquisitamente complicado, que responde a esta pregunta.

Con el objetivo de aprovechar al máximo el valor de las propiedades, el hedge fund propuso a Macy’s crear tres empresas individuales. Tres sociedades de inversiones inmobiliarias. Cada una de ellas se quedaría con una clase de activos, según su calidad. Una sería el conjunto de edificios emblemáticos, otra los centros comerciales de los puntos más céntricos de distintas regiones del país y, finalmente, la última con los locales con menos valor.

Constituir este tipo de sociedades de inversión solo es el primer paso; porque si solo se realizar este traspaso la operación no tendría ningún sentido. Al fin y al cabo, en esta situación Macy’s estaría pagando alquileres a tres empresas distintas que también sería suyas. Nada más habría cambiado, a parte de los dolores de cabeza de hacer esta transformación.

Starboard Value explica que las sociedades de inversiones inmobiliarias, las REIT en Estados Unidos, tienen una capacidad de apalancamiento financiero más elevada. El fondo asume que pueden acumular deudas entre 4,5 y 7 veces sus beneficios antes de impuestos, intereses, amortizaciones y depreciaciones (Ebitda).

Por esto, las tres empresas nuevas podrían solicitar 6.800 millones de dólares de deuda, según los cálculos del hedge fund. Esta financiación la podrían traspasar a la empresa original, Macy’s, que le serviría para cancelar sus préstamos.

La otra ventaja del trato sería la participación de otros grupos de inversión en las nuevas sociedades, constituidas como joint ventures. Tanto Starboard, com lo hizo Greenlight Capital más tarde, han expresado su confianza en el éxito de su operación. Consideran que es factible la posibilidad que un grupo especializado compre un 15% del capital.

Si se cumplieran las previsiones más conservadoras, solo el éxito de dos de las sociedades, el valor de la acción podría aumentar 24,88 dòlars, cuando Macy’s cotiza actualmente alrededor de los 40 dólares.

Beneficios de las propiedades de Macy's

Aunque la dirección de Macy’s se ha demostrado interesada en esta propuesta, su desarrollo puede tardar mucho tiempo.

Starboard Value expone la operación de Hudson Bay como un ejemplo de éxito que ha seguido la misma estrategia. Pero también hay una larga lista de fracasos vinculados a las oportunidades inmobiliarias. Por ejemplo, Civeo se separó de Oil States International con el objetivo de transformarse en una REIT. A última hora, su equipo directivo se negó a hacer este cambio y, junto a los datos del petróleo, su cotización se hundió en bolsa.

De momento, la estrategia está encima de la mesa, solo hace falta que se siga al pie de la letra.

 

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